DERECHO REGISTRAL. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

La necesidad natural de supervivencia del hombre lo acerca a la sociedad, y la convivencia armónica en ésta requiere un orden que permita su desarrollo integral, basado en la seguridad de su persona y de sus bienes. Corresponde al Estado por mandato de los propios gobernados, proporcionar los medios que garanticen esta finalidad, invistiéndolo de las facultades propias de su atribución, materializadas por un orden jurídico emanado de la voluntad de los ciudadanos, mediante el sufragio efectivo de sus representantes al poder legislativo. Diversas instituciones jurídicas permiten alcanzar mayor grado de seguridad en las relaciones de derecho. Se crean mediante la voluntad de las partes en el caso de los contratos o convenios; en otros, cuando se actualizan las situaciones de hecho contempladas por el derecho, con independencia de la intención del sujeto, y aún en otras ocasiones emanan de la facultad creativa de quienes intervienen en los negocios jurídicos. Pero estas relaciones humanas requieren elementos de existencia, validez y eficacia, para producir un cambio real en el patrimonio o en el estatus personal de quienes en ellas intervienen. Un elemento esencial en todas es el consentimiento de las partes en el acto jurídico a celebrar y por lo tanto, es esencial demostrar su capacidad. Esta se presume en toda persona por el hecho de su nacimiento (capacidad de goce), y en su especie la capacidad de ejercicio, cuando el sujeto adquiere la mayoría de edad, en el caso del Distrito Federal al cumplir 18 años (art. 22, 646 c.c.). La incapacidad debe ser declarada judicialmente en juicio de interdicción (art. 462 c.c. 902 cpc). La falta de capacidad produce la nulidad del acto celebrado por el incapaz sin la autorización del tutor, con las salvedades establecidas en la ley (art. 635 c.c.). La seguridad del tráfico jurídico requiere certidumbre, en cuanto al cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley en las relaciones de este orden. De ahí el nacimiento del registro civil como institución encargada de registrar los actos del estado civil de las personas (art. 35 c.c.). El registro civil permite informarse de la incapacidad de las personas, mediante la consulta de las inscripciones y anotaciones que declaran o modifican el estado civil y la capacidad legal de las mismas (art. 131 c.c.). También permite colmar los requisitos de legitimación procesal, en el ejercicio de derechos adjetivos derivados del estado civil de las personas, por ser el medio idóneo para acreditar la filiación (art. 39 c.c.). La existencia misma y la valoración en juicio de los elementos esenciales y de validez de las relaciones jurídicas, arrojaron la necesidad de contar con un sustrato material digno de confianza, de naturaleza permanente e indubitable en los negocios cuya cuantía o trascendencia lo amerita. La forma y las formalidades exigidas para ello las dejó el c.c. al derecho notarial, mediante la regulación del instrumento público, dotado de certeza por virtud del imperativo legal que le concede valor probatorio pleno a su contenido, en cuanto a la celebración del acto por los otorgantes y las manifestaciones que se narran como suyas, así como de la verdad y realidad de los hechos de los que el Notario dio fe, tal y como lo refirió, y de que observó las formalidades correspondientes (art. 156 LNDF). La cosa objeto de los actos jurídicos también debe reunir diversos requisitos, existir en la naturaleza, ser determinada o determinable en cuanto a su especie y estar en el comercio (art. 1825 c.c.). Los requisitos anunciados se colman de manera sencilla. La existencia de la cosa y su determinación no implican mayor esfuerzo. La presunción de estar en el comercio es la premisa legal, pues solo estarán excluidas por su naturaleza las que no pueden ser poseídas por algún individuo exclusivamente, y por disposición de la ley, las que ella declara irreductibles a propiedad particular (art. 748 y 749 c.c.). Pero hay otro requisito esencial para la disposición de la cosa objeto del contrato. La legitimación. La eficacia del acto jurídico radica en su reconocimiento legal. La facultad del sujeto para adquirir, declarar, crear, reconocer, modificar, gravar, limitar, transferir o extinguir el derecho sobre la cosa la confiere la ley y esto lo conocemos con el nombre de legitimación. La capacidad del sujeto de realizar los mencionados actos sobre la cosa de su propiedad, no requiere su previa inscripción en el registro pero sin ello no se alcanza la seguridad del tráfico jurídico, ante la posibilidad de disponer materialmente de un bien legalmente inaccesible o gravado con derechos a favor de personas ajenas a esta nueva relación jurídica. Los actos jurídicos sólo producen obligaciones y excepciones entre quienes forman parte de la relación, con independencia del deber de respeto a cargo de todas las demás personas (1796 c.c.). Cuando estos actos pueden afectar su esfera jurídica es imperativo informarlas. La propiedad, derecho real por excelencia, confiere a su titular poder sobre la cosa y lo autoriza (legitima) para gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades que fijan las leyes (art. 830 c.c.). El sujeto pasivo en esta relación es indeterminado, lo constituye todas las personas ajenas a la misma, con deber jurídico de respetarlo y obligación de responder de sus actos cuando lo vulneren. Quienes adquieren derechos reales accesorios y derivados de la propiedad (usufructo, uso, habitación, servidumbre, hipoteca), establecen relación jurídica con un sujeto determinado, el propietario de la cosa, porque su derecho está vinculado y por lo tanto sigue la suerte de la misma. La relación real entre el sujeto activo y pasivo determinados debe respetarse por todos, y por lo tanto, debe contar con un medio general de publicidad con efectos jurídicos plenos. Debe basarse en una presunción con consecuencias absolutas, lo anunciado es conocido por las personas a quienes el acto afecta, con independencia de si materialmente se han impuesto de ellos y por lo tanto les resulta oponible, es decir, les para perjuicio. Esta finalidad se alcanza mediante su inscripción en el registro público de la propiedad y la fe pública que reviste sus asientos. El registro es una institución, es decir, un establecimiento del Estado con estructura propia operativa y funcional, para proveer en la esfera administrativa la exacta observancia del c.c. Como institución del Estado, garantiza su permanencia y el acceso de toda persona a utilizar su servicio en aras a la consecución de su finalidad, cumplir la función de dar publicidad a la situación jurídica de bienes y derechos, así como los actos jurídicos que conforme a la ley deban registrarse para surtir efectos contra terceros (art. 2 y 5 LR). Morell y Terry comenta: «De este principio, que considera al Registro como una institución pública se derivan dos consecuencias muy importantes. La primera consiste en que el Registro, desde el momento en que se nos presenta como una institución pública con existencia propia, es independiente de lo que se registra, y por ende sustantivo, o en otros términos, al Registro no le da vida el hecho o derecho registrado, sino que, por el contrario, es el Registro el que da valor jurídico a lo que ha sido objeto de inscripción, por el reconocimiento que esto supone. El Registro como institución representa la interposición de la autoridad, el reconocimiento por parte del Estado de la validez del hecho jurídico inscrito, su fuerza obligatoria, la necesidad de que tanto él como los particulares le acaten y obedezcan por representar la veracidad y realidad de su existencia. Es la segunda consecuencia la de que, considerado el Registro como institución pública, desde el punto de vista del derecho, y encontrando en él el sujeto, el objeto y la relación, que son los elementos que la constituyen, estos tres elementos serán los tres troncos principales que de él se desprenderán formando los tres grandes grupos de la institución; y como a cada uno de ellos a su vez le integran diferentes elementos, éstos serán las diferentes ramas de esos troncos...». En nuestro derecho existen diversos tipos de registros, según el criterio y finalidad de cada uno. En referencia a las personas encontramos por lo menos tres tipos de registros, el civil, el de personas morales no comerciantes y el de comerciantes, tanto de personas físicas como morales. Existen muchos otros registros como el Registro Agrario Nacional, el Registro Federal de Contribuyentes, el Registro Público de la Propiedad Federal pero nosotros centraremos nuestro estudio en la Institución Registral Inmobiliaria.